Uns kontaktierte ein Unternehmer, der Gewerberäume in Berlin angemietet hatte. Bereits kurze Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses kam es zu erheblichen Beeinträchtigungen: In den Räumen traten über mehrere Monate hinweg wiederkehrend bestialische Fäkalgerüche auf. Zusätzlich kam es regelmäßig zu Ausfällen der Heizungsanlage, insbesondere in der kälteren Jahreszeit. Der Geschäftsbetrieb unseres Mandanten wurde hierdurch massiv beeinträchtigt, sowohl für Mitarbeiter als auch für Kunden. Unter diesen Umständen war eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gewerberäume kaum noch möglich.
Nach unserer Beauftragung (und der Bezahlung unseres Vorschusses) nahmen wir zunächst eine umfassende Prüfung des Sachverhalts vor. Die Mängel wurden detailliert dokumentiert und die Kommunikation mit dem Vermieter ausgewertet. Dabei stellte sich heraus, dass der Vermieter zwar wiederholt über die bestehenden Probleme informiert worden war, jedoch keine nachhaltige und fachgerechte Mängelbeseitigung erfolgte.
Nach Abschluss unserer Ermittlungen setzten wir konsequent die Rechte unseres Mandanten durch. Aufgrund der erheblichen, andauernden Mängel und auch teils in der Vergangenheit liegenden, geringfügigen Mängel, machten wir eine Mietminderung in Höhe von 100 % geltend und zwar über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten. Hierbei ist zu beachten, dass eine nachträgliche Mietminderung für einen Mangel in der Vergangenheit, der nicht mehr besteht, unbegründet ist. Rechtlich zulässig ist es jedoch, Ansprüche aus der Vergangenheit mit Ansprüchen des Vermieters zu verrechnen. Dabei ist zu beachten, dass § 814 BGB den Anspruch einschränkt. Hat der Mieter die Miete in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos gezahlt, ist eine spätere Rückforderung bzw. Verrechnung ausgeschlossen. Eine unmittelbare Verhandlungsbereitschaft bestand seitens des Vermieters daher zunächst nicht.
Erst als sich der vollständige Ausfall der Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum von einem halben Jahr bemerkbar machte, sah sich der Vermieter zu Verhandlungen veranlasst. Der Vermieter und unser Mandant befanden sich nämlich in einer Patt-Situation. Auch wenn es sich teils um lediglich geringfügige Beeinträchtigungen handelt, die keine Mietminderung begründen, hätte es sich wirtschaftlich für den Vermieter nicht rentiert, diese durchzusetzen. Im Rahmen dieser Gespräche konnte schließlich eine einvernehmliche Lösung erzielt werden: Das Mietverhältnis wurde vorzeitig beendet. Dies entsprach auch dem Interesse unseres Mandanten, der sich trotz der ursprünglich vereinbarten Laufzeit von einem Jahr frühzeitig aus den unzumutbaren Gewerberäumen lösen wollte.
Position des Vermieters:
Der Vermieter vertrat die Auffassung, es handele sich lediglich um vorübergehende Beeinträchtigungen, die keine erhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darstellen würden. Die Geruchsprobleme seien nicht ihm zuzurechnen, sondern auf externe Ursachen zurückzuführen. Die Heizungsausfälle seien lediglich kurzfristig gewesen und hätten keinen nachhaltigen Mangel begründet. Für in der Vergangenheit liegende Mängel an der Mietsache, kann keine Mietminderung für die Zukunft begründet werden. Insgesamt hat sich der Vermieter quer gestellt und der Mandant war aussichtslos.
Unsere Position:
Die wiederkehrenden Fäkalgerüche stellen einen gravierenden Mangel der Mietsache dar, der die Nutzung der Gewerberäume erheblich einschränkt. Gleiches gilt für die wiederholten Ausfälle der Heizung, insbesondere während der Heizperiode.
Für die rechtliche Bewertung ist es unerheblich, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Entscheidend ist vielmehr, dass die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. In einem solchen Fall ist die Miete kraft Gesetzes gemindert.
Bei der Intensität und Dauer der Beeinträchtigungen wurde hier eine Mietminderung von 100 % angesetzt.
Was ist bei Mängeln von Gewerberäumen zu beachten?
Auch im Gewerbemietrecht gilt grundsätzlich: Liegt ein Mangel vor, der die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt, ist die Miete gemindert (§ 536 BGB). Allerdings enthalten Gewerbemietverträge häufig individuelle Regelungen, die Rechte des Mieters einschränken können. Eine genaue Prüfung des Vertrags ist daher unerlässlich.
Wesentliche Punkte in der Praxis sind:
- Unerhebliche Beeinträchtigungen begründen keine Mietminderung.
- Unverzügliche Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter.
- Sorgfältige Dokumentation der Beeinträchtigungen.
- Korrekte Feststellung der Minderungsquote und deren rechtssichere Durchsetzung.
- Wer in Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltslos zahlt, kann hierauf gestützte Ansprüche nicht mehr geltend machen, § 814 BGB.
Gerade bei erheblichen Mängeln kann die konsequente Durchsetzung von Minderungsrechten ein effektives Mittel sein, um Vermieter zu einer Lösung zu bewegen.
Wichtiger Hinweis: Auch wenn bei erheblichen Mängeln grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung besteht, sollte diese niemals eigenmächtig und ohne rechtliche Prüfung vorgenommen werden. Eine unberechtigte oder zu hoch angesetzte Mietminderung kann dazu führen, dass sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet. Dies eröffnet dem Vermieter unter Umständen das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses sowie zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.
Gerade im Gewerbemietrecht, in dem häufig individuelle vertragliche Regelungen gelten, ist daher besondere Vorsicht geboten. Vor der Durchsetzung von Minderungsrechten empfiehlt sich stets eine fundierte rechtliche Prüfung und strategische Vorgehensweise.
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